住宅ローンアドバイザーの選び方

ローン市場と資本市場の融合 著者：大類雄司／格付投資情報センター出版社：格付投資情報センター／日本経済新聞出版社サイズ：単行本ページ数：329p発行年月：2006年02月この著者の新着メールを登録する【内容情報】（「BOOK」データベースより）住宅ローンの証券化は金融機関経営や金融・資本市場をどう変えるのか。
米国はじめ海外の事情も踏まえ、この分野の第一人者と格付機関のアナリストが体系的に解説。
関係者必読の書。
【目次】（「BOOK」データベースより）序章　住宅ローンの証券化は何をもたらすか／第1章　変わる住宅ローン市場／第2章　証券化市場の発展と住宅ローン革命／第3章　証券化と格付け分析／第4章　変革期迎えた住宅ローンビジネスその戦略と課題／第5章　諸外国における住宅ローンと証券化の状況／補論　日本における住宅ローン市場の生成と流動化の萌芽【著者情報】（「BOOK」データベースより）大類雄司（オオルイユウジ）（株）みずほコーポレート銀行証券部調査チーム上席部長代理。
1989年東京大学法学部卒業。
同年、日本興業銀行へ入行。
国際協力銀行（旧海外経済協力基金）出向を経て、プライベートエクイティ・ファンド・証券化業務開発に従事。
2000年以降現職にて主に公的セクターの証券化関連アドバイザリー業務および国内外の証券化関連調査業務に従事（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）この商品の関連ジャンルです。
・本> ビジネス・経済・就職> マネープラン> 不動産・住宅ローン

住宅ローン証券化のすべて

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◆住宅ローンとは、住宅を購入する資金を調達するためのローンです。住宅を購入するには少なくとも数千万という莫大な資金が必要ですから、その資金を調達するために多くの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの返済も約20年から35年程度と、かなりの長期間に渡ります。

◆その住宅ローンには住宅金融公庫に代表される公的融資と民間金融機関による民間融資の２つがあります。その他の公的融資には、年金住宅融資や財形住宅融資がありますが、年金受託融資は2005年1月で新規申し込みを終了しています。民間金融機関による融資は、1994年の規制緩和以降競争が激化し、現在では各社から多種多様な住宅ローンが発売されています。

◆住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。住宅ローンの返済方法には、毎回の返済額を一定にする「元利均等返済」と毎回の元金部分の返済額を一定にする「元金均等返済」がありますが「元利金等返済」が一般的です。

◆土地が値上がりしている時代は住宅ローンは、どのように組んでも特に問題はありませんでした。住宅ローンの設計に失敗しても、終身雇用と経済成長に支えられた昇給とインフレ、土地の値上がりがカバーしてくれたのです。しかしながら、土地神話、インフレ神話、昇給神話が崩壊した現在では、しっかりとした返済計画を立て無理のない住宅ローンを組むことが大切です。

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◆住宅ローンアドバイザーは、住宅購入のときに利用する住宅ローンについて適切な情報を提供する相談役です。国土交通省が取りまとめしたものをもとに住宅金融普及協会または金融検定協会という任意団体が認定試験を行なっています。

◆どのようなアドバイスが受けられるかというと、住宅ローンの基礎情報・基礎知識、金利の種類や返済方法、「借りられる」ではなく「返せる」住宅ローンの設計方法、住宅に関する税金や住宅ローンの計算、繰上げ返済・借り換え返済についてなどです。

◆住宅ローンの返済方法を不動産業者任せにしてしまっていることが多々あります。ローンの見直しする際には、住宅ローンの基礎知識を学んでから、繰り上げ返済、借り換え、固定金利と変動金利の返済方法の変更など支払方法の見直しをする必要があります。居住者にとって適切な助けをするのが住宅ローンアドバイザーです。

◆実際に住宅購入予定者が住宅ローンアドバイザーの養成講座に申し込むのも住宅ローンを把握する上で良いでしょう。住宅ローンの基礎知識を一通り学ぶことができます。講座は二通りあり、もう一つは応用コースです。こちらは実務者向けで実際に借り入れする方へのアドバイス者向けとなります。

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◆住宅ローンアドバイザーとは、住宅購入予定者・借り換えなど購入後の方々向けに、さまざまな住宅ローンについて適切な情報を提供するアドバイザーです。認定制度の資格で、国土交通省が取りまとめしたものをもとに任意団体である住宅金融普及協会または金融検定協会が認定を行なっています。

◆住宅ローンといっても多岐にわたっています。アドバイス例としては、住宅ローンの基礎知識、金利の種類や返済方法の違い、無理のないローン返済計画、住まいの税金やローン計算、繰上げ返済・借り換え返済についてなど多くの相談が守備範囲となります。

◆住宅ローンの返済方法を不動産業者任せにしてしまっていることが多々あります。ローンの見直しする際には、住宅ローンの基礎知識を学んでから、繰り上げ返済、借り換え、固定金利と変動金利の返済方法の変更など支払方法の見直しをする必要があります。居住者にとって適切な助けをするのが住宅ローンアドバイザーです。

◆新規に住宅を購入・住宅ローンの借り入れを予定されている方にも住宅ローンアドバイザーの養成講座は役に立つものです。講座は二通りあり、基礎コースと応用コースにわかれています。住宅ローン見直しなど住宅ローンを基礎から理解するために良いでしょう。もう一つのコースである応用コースは実務者向けです。住宅ローンの借り入れする人へアドバイスを行なう者向けの専門家コースとなります。

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◆住宅ローンを利用すると、少ない自己資金を頭金にして数千万円もする住宅を購入することが出来ます。住宅ローンでは購入する土地と家屋を担保にして通常は物件価格の80%まで借り入れすることが出来ます。また、団体生命信用保険に加入していれば住宅ローン借りている人が万一死亡して住宅ローンを返せなくなった場合、残りのローンを支払ってくれます。

◆大別すると住宅ローンは、公的融資と民間融資の２つに分けられます。住宅金融公庫に代表される公的融資で目いっぱい借りて、足りない金額を民間ローンで補うという住宅ローンの組み方が一般的ですが、最近では様々な特徴を持つ民間ローンが登場し、公的融資の存在感は徐々に薄れてきています。

◆金利が住宅ローンを組む際に最も気になるのではないでしょうか。住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。市場金利の低い時は固定金利、市場金利の高い時は変動金利で借りるのが基本です。住宅金融公庫は固定金利あるいは段階金利を、民間金融機関は固定金利選択型変動金利を中心に扱っています。

◆バブル崩壊前までは、住宅ローンはとにかく借りてしまえば、後は「土地の値上がり」、「年功序列による昇給」、「インフレによる借金の目減り」を待っていれば良かったのですが、これらの三神話が崩壊したバブル以降では、住宅ローンに関する知識が求められるようになってきています。

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◆住宅ローンとは、ほとんどの人にとって人生で一番高い買い物である家を購入するために組むローンであり、借入額も多く返済期間も通常は約20年から35年と長期に渡ります。良好な住宅環境を整備するために住宅金融公庫が設立され、融資を開始したのが住宅ローンの始まりで、他のローンに比較して金利は低めに設定されています。

◆その住宅ローンには住宅金融公庫に代表される公的融資と民間金融機関による民間融資の２つがあります。その他の公的融資には、年金住宅融資や財形住宅融資がありますが、年金受託融資は2005年1月で新規申し込みを終了しています。民間金融機関による融資は、1994年の規制緩和以降競争が激化し、現在では各社から多種多様な住宅ローンが発売されています。

◆住宅ローンを組む時に一番気になるのは、返済額に大きな影響を及ぼす金利です。公的融資は民間融資と比較して貸し出し基準が厳しいのですが、金利は低く有利な条件となっています。しかしながら、最近では民間金融機関でも公的融資に引けを取らないくらい有利な金利条件の住宅ローンも登場しています。

◆バブル崩壊前までは、住宅ローンはとにかく借りてしまえば、後は「土地の値上がり」、「年功序列による昇給」、「インフレによる借金の目減り」を待っていれば良かったのですが、これらの三神話が崩壊したバブル以降では、住宅ローンに関する知識が求められるようになってきています。

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◆住宅ローンアドバイザーは、複雑で多岐にわたっている住宅ローンを適切にアドバイスする相談役です。この資格は、国土交通省が取りまとめしたもので、認定は任意団体である住宅金融普及協会または金融検定協会が行なっている資格です。

◆アドバイスの事例としては、住宅ローンの基礎情報、金利の種類と返済方法、「借りられる」から「返せる」住宅ローンの設計方法、住宅に関する税金や住宅ローン計算、繰上げ返済・借り換え返済についての相談などです。

◆住宅ローンを借り入れするときには建築業者任せにしている場合があります。そのためにローンの見直しのときに困ってしまいます。住宅購入者本人が、住宅ローンの基礎知識を把握する必要があり、繰り上げ返済、借り換え、固定金利と変動金利の違いなどを把握していく必要があります。住宅ローンアドバイザーがそれを、住宅購入者に適切なアドバイスをして助けていくのが役目です。

◆住宅をこれから購入しようと予定されている方でも住宅ローンアドバイザーの養成講座は役にたちます。講座は基礎コースと応用コースの二通りにわかれています。借り入れ前の住宅ローンを一から理解するために良いでしょう。もう一つの応用コースは実務者向けになります。実際に借り入れする方へのアドバイス者向けの専門家コースです。

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◆住宅ローンとは、住宅を購入するための資金を借りるローンです。購入する土地と家屋を担保にして住宅ローンを組みます。通常は物件価格の80%まで資金を借りることが出来ます。また、住宅ローンを組んだ人が万一死亡した場合、残りのローンを支払ってくれる団体生命信用保険が用意されています。

◆その住宅ローンですが、公的住宅ローンと民間住宅ローンに大きく分類されます。公的住宅ローンの代表格は住宅金融公庫の住宅ローンです。公的住宅ローンでは利用者や物件に対する融資条件は厳しいですが、金利水準は低めです。民間住宅ローンは銀行や生命保険会社が扱っていますが、公的住宅ローンよりも自由に設計でき、団体生命信用保険もセットになっているものが多いです。

◆金利が住宅ローンを組む際に最も気になるのではないでしょうか。住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。市場金利の低い時は固定金利、市場金利の高い時は変動金利で借りるのが基本です。住宅金融公庫は固定金利あるいは段階金利を、民間金融機関は固定金利選択型変動金利を中心に扱っています。

◆土地が値上がりしている時代は住宅ローンは、どのように組んでも特に問題はありませんでした。住宅ローンの設計に失敗しても、終身雇用と経済成長に支えられた昇給とインフレ、土地の値上がりがカバーしてくれたのです。しかしながら、土地神話、インフレ神話、昇給神話が崩壊した現在では、しっかりとした返済計画を立て無理のない住宅ローンを組むことが大切です。

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◆住宅ローンとは、恐らく人生で一番高い買い物となる住宅を購入するための資金を調達するローンです。戦後、良好な住環境を整備する目的で住宅金融公庫が設立されたのが住宅ローンの始まりです。一方で民間金融機関は共同で住宅金融専門会社（住専）を設立し、個人向け住宅ローンを開始しました。

◆さて、住宅ローンといっても実に様々な種類の住宅ローンがありますが、大きくは公的融資と民間融資に分けられます。住宅金融公庫に代表される公的融資では、物件や利用者による制限はありますが、金利も低く有利な条件となっています。民間融資は、物件に対する規制や利用者の収入基準が公的融資よりも緩やかで、利用しやすくなっています。

◆金利の種類が住宅ローンにはいくつかあり、全期間に渡り金利が変らない固定金利、一定期間ごとに金利が見直される変動金利、当初の一定期間だけ金利が固定される固定金利選択型変動金利、当初数年間とそれ以降で適用金利が変る段階金利などがあります。住宅ローンの返済方法は、毎回の返済額が一定になる「元利均等返済」が一般的です。

◆1980年代までは住宅ローンは、貸してくれるだけ目いっぱい借りて、後は「不動産の値上がり」、「給料の上昇」、「インフレによるローン残高の目減り」を待っていれば良かったのですが、1990年代以降では土地も値下がりし、給料も上がらず、インフレもないことから、住宅ローンをきちんと設計することが重要です。

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居住者にとって適切な助けをするのが住宅ローンアドバイザーです。購入者にとって公正なアドバイスをする頼もしい味方といえるでしょう。